Vom Mehrfamilienhaus zur WEG: Immobilie aufteilen und Teilungserklärung richtig erstellen

Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum (WEG) ist ein komplexer Prozess, der eine präzise rechtliche und bauliche Vorbereitung erfordert. Experten wie https://teilungserklaerung.de/ unterstützen Eigentümer dabei, rechtssichere Strukturen gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz zu schaffen, um die Immobilie in grundbuchlich eigenständige Einheiten zu überführen. Dabei müssen aktuelle Reformen, etwa zu baulichen Veränderungen und Abstimmungsverfahren, berücksichtigt werden.

Warum sich die Umwandlung in Eigentumswohnungen lohnen kann

Die Aufteilung bietet erhebliche wirtschaftliche Vorteile. Der Hauptgrund ist die Gewinnmaximierung: Der kumulierte Verkaufspreis der einzelnen Eigentumswohnungen liegt in der Regel deutlich über dem Preis, den das gesamte Objekt als Paket erzielen würde.

Weitere Vorteile sind:

1. Flexibilität: Eigentümer können Einheiten schrittweise veräußern, um Liquidität zu generieren, während sie andere Teile zur Altersvorsorge behalten.
2. Zielgruppen-Erweiterung: Während Mehrfamilienhäuser primär für Großinvestoren interessant sind, sprechen Eigentumswohnungen private Selbstnutzer und Kleinkapitalanleger an, was die Nachfrage erhöht.
3. Risikostreuung: Leerstände betreffen bei einem Portfolio aus Einzelwohnungen nicht das gesamte Investment.

Wichtige Vorprüfung: Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB beachten

In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten bildet der § 250 BauGB eine massive Hürde für die Aufteilung von Bestandsimmobilien. Diese „Umwandlungsbremse“ schreibt vor, dass die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum grundsätzlich einer zusätzlichen Genehmigung bedarf.

Die Genehmigungspflicht greift in der Regel bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen. Landesregierungen können diese Grenze jedoch abweichend festlegen, wie etwa in Hessen auf sechs Wohnungen. Ohne diese Genehmigung darf das Grundbuchamt die Teilung nicht eintragen. Ausnahmen bestehen nur unter engen Voraussetzungen, etwa wenn die Wohnungen an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden sollen.

Schritt 1: Aufteilungsplan erstellen und Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen

Dieser erste Schritt bildet das technische Fundament der Aufteilung. Zunächst muss ein Architekt oder Planer einen detaillierten Aufteilungsplan im Maßstab 1:100 erstellen. Dieser muss alle Sondereigentumseinheiten (Wohnungen, Keller) und das Gemeinschaftseigentum klar voneinander abgrenzen und nummerieren.

Auf Basis dieses Plans wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der zuständigen Baubehörde beantragt. Die Behörde prüft hierbei ausschließlich nach WEG-Kriterien, ob die Wohnungen baulich vollkommen von anderen Einheiten und fremden Räumen getrennt sind und über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügen. Ohne dieses Dokument ist eine grundbuchliche Teilung nicht möglich.

Schritt 2: Die Teilungserklärung vorbereiten und beurkunden

In diesem zentralen Schritt wird das rechtliche „Grundgesetz“ der Eigentümergemeinschaft fixiert. Der Notar entwirft den Text der Teilungserklärung, der die Miteigentumsanteile (meist in 1.000stel), Sondernutzungsrechte (z. B. Stellplätze) und die Gemeinschaftsordnung regelt.

Bei der notariellen Beurkundung nimmt der Notar den gesamten Text auf und stellt sicher, dass alle Beteiligten die rechtlichen Tragweiten verstehen. Der Notar prüft zudem die Übereinstimmung mit dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Erst durch die Beurkundung wird das Dokument für das Grundbuchamt bindend.

Schritt 3: Anlegung der Wohnungsgrundbücher durch das Grundbuchamt

Der finale rechtliche Vollzug erfolgt durch das Grundbuchamt. Nach Einreichung der notariellen Urkunde sowie der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird das bisherige Grundstücksgrundbuch geschlossen. An dessen Stelle tritt die Anlegung separater Wohnungsgrundbücher (Wohnungsgrundblätter) für jede einzelne Einheit.

In der Regel veranlasst der Notar diesen Antrag beim zuständigen Amtsgericht. Das Amt prüft die Unterlagen, was in der Praxis oft mehrere Wochen oder Monate in Anspruch nimmt. Erst mit der Eintragung im Grundbuch entstehen die rechtlich selbstständigen Einheiten, die nun individuell verkauft oder belastet werden können.

FAQ: Vom Mehrfamilienhaus zur WEG: Immobilie aufteilen und Teilungserklärung richtig erstellen

Was kostet es, ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufzuteilen?

Die Kosten setzen sich aus Honoraren für den Architekten (Aufteilungsplan), Gebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie Notar- und Grundbuchkosten zusammen. Die Notarkosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Insgesamt sollten Eigentümer mit einem niedrigen einstelligen Prozentsatz des Immobilienwertes rechnen.

Ist eine Teilungserklärung ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung möglich?

Nein. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine zwingende Voraussetzung für die grundbuchliche Eintragung der Teilungserklärung. Sie dient dem Grundbuchamt als Nachweis, dass die Wohnungen baulich so getrennt sind, dass sie als eigenständige Einheiten (Sondereigentum) fungieren können.

Darf ich mein Mehrfamilienhaus einfach so aufteilen (§ 250 BauGB)?

Nicht uneingeschränkt. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sieht § 250 BauGB einen Genehmigungsvorbehalt vor, der die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschwert, um den Mieterschutz zu stärken. Eine Prüfung der lokalen Satzungen ist daher vorab zwingend erforderlich.