Baufinanzierung: Welche Fehler Verbraucher vermeiden sollten

Die absoluten Tiefstände der Bauzinsen liegen laut Experten in der Vergangenheit. Doch trotz angestiegenem Bauzins lassen sich auch im Jahr 2024 noch immer Immobilienfinanzierungen mit günstigen Konditionen abschließen. Damit der Traum vom Eigenheim bezahlbar bleibt, sollten Verbraucher beim Vertragsabschluss einiges beachten und die häufigsten Fehler vermeiden.

Günstige Immobiliendarlehen: Worauf es ankommt und was vermieden werden sollte

Die Mieten steigen seit einiger Zeit unverhältnismäßig an. Laut Statistischem Bundesamt liegt der Index zur deutschen Mietpreisentwicklung im Jahr 2024 bei 106,7 Punkten. Dies bedeutet einen fast siebenprozentigen Anstieg gegenüber dem Vergleichsjahr 2020. Auch die bis 2029 verlängerte Mietpreisbremse kann keine Abhilfe schaffen. Umso interessanter wird für Verbraucher vor diesem Hintergrund der Bau einer eigenen Immobilie. Doch weil auch Baugrundstücke und Baumaterial in der jüngeren Vergangenheit im Preis gestiegen sind, können sich die wenigsten Menschen ohne den Einsatz von Fremdkapital den Traum vom Eigenheim erfüllen. Fast 300.000 Euro betrug im Dezember 2023 die durchschnittliche Summe, die Verbraucher im Rahmen von Immobiliendarlehen als Fremdkapital aufgenommen haben. Die meisten dieser Kredite waren sogenannte Annuitätendarlehen. Jene lassen sich bei festem Sollzins und konstant bleibender Rate relativ gut planen. Dabei sind der Tilgungssatz und die Sollzinsbindung neben Sondertilgungsrechten die Stellschrauben, mit denen Kreditnehmer das Darlehen an ihre Bedürfnisse anpassen können. Um trotz steigendem Bauzins einen günstigen Baukredit zu erhalten, ist dabei Experten zufolge

• ein anfänglicher Tilgungssatz von mehr als zwei Prozent empfehlenswert.
• ein solides Einkommen die wichtigste Grundbedingung.
• die Einbringung von mindestens 20 Prozent Eigenkapital hilfreich.
• der Familienstand wichtig.
• ein relativ junges Alter günstig.
• eine kurze Laufzeit anzuraten.

Mit welchen Konditionen Kreditnehmer im Einzelfall rechnen können, ermitteln sie bei der Planung ihrer Immobilienfinanzierung am besten so früh wie möglich. Ein solider Finanzierungsplan ist vorab das A und O. Am besten lassen sich potentielle Kreditnehmer dabei ausgiebig von erfahrenen Finanzplanern beraten. Auch über die wichtigsten Fehler bei der Darlehensaufnahme können diese Experten aufklären. Damit der Baukredit trotz der aktuellen Zinsentwicklung günstig wird, sollten Verbraucher beispielsweise die folgenden Fehler vermeiden.

1. Falsch gewählte Sollzinsbindung

Die Sollzinsbindung sagt aus, wie lange der zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme geltende Zinssatz über den Finanzierungszeitraum gesichert bleibt. Wer durch diese Stellschraube Zinsen sparen will, wählt am besten eine kurze Zinssicherung. Denn Banken können das Zinsänderungsrisiko über eine geringe Zeitspanne gut kalkulieren. Demgegenüber verlangen sie bei längeren Zinsbindungsfristen wegen des unkalkulierbaren Risikos Aufschläge. Bei den meisten Kreditgebern beginnt die Sollzinsbindung bei fünf Jahren. Kürzere Bindungsfristen werden in der Regel nicht angeboten. Weil Kreditnehmer bei längerer Sollzinsbindung eine höhere Planungssicherheit haben, entscheiden sie sich allerdings oft gegen den niedrigsten Zinsbindungszeitraum. Damit machen sie in der Praxis nur dann keinen Verlust, wenn sich der Zinssatz auf dem Markt über den Zeitraum der Finanzierung deutlich erhöht und beim Abschluss ihrer Baufinanzierung relativ günstig war.

2. Zu kleine Tilgung

Zusammen mit der Sollzinsbindung beeinflusst die Tilgung die Laufzeit und die monatliche Rate eines Baukredits. Dabei gilt: Je kleiner die anfängliche Tilgung, desto niedriger bei steigender Gesamtlaufzeit die Kreditrate. Weil mit höheren Tilgungen bei sinkender Kreditlaufzeit in der Regel die Monatsrate steigt, entscheiden sich Kreditnehmer oft gegen diese Variante. Dabei berücksichtigen sie nicht, dass bei höherer Tilgung weniger Zinsen anfallen. Denn durch die kürzere Laufzeit sinkt das Ausfallrisiko. Darüber hinaus mögen Kreditgeber Kunden, die Solvenz beweisen. Die Tilgungshöhe ist dazu eine Möglichkeit. Doch Vorsicht: Die Monatsrate des Kredits sollte weniger als 35 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens betragen. Dementsprechend sind auch zu hohe Tilgungen nicht empfehlenswert. Kreditnehmer sollten einen goldenen Mittelweg finden.

3. Falscher Umgang mit Extras und Sonderleistungen

Im Rahmen der Baufinanzierung gibt es einige Sonderleistungen, die sich in den Vertrag integrieren lassen. Diese Extras machen die Finanzierung flexibler und sind unter bestimmten Umständen sinnvoll. In der Regel treiben sie aber auch den vereinbarten Zinssatz in die Höhe. Neben Sondertilgungsrechten und dem sogenannten Tilgungssatzwechsel ist eine lange bereitstellungszinsfreie Zeitspanne als solches Extra zu verstehen.

• Sondertilgungsrechte: Mit Sondertilgungen im Sinne möglicher Extrazahlungen lässt sich das Darlehen dabei schneller zurückzahlen, als im Vertrag vereinbart. Damit zahlen Verbraucher insgesamt weniger Zinsen, denn die Darlehenslaufzeit verkürzt sich.
• Tilgungssatzwechsel: Der Tilgungssatzwechsel erlaubt eine Anpassung der Tilgung an veränderte Lebensumstände. Damit kann auch dieses Extra Kreditnehmer schneller schuldenfrei machen und die insgesamt bezahlten Zinsen senken.
• Bereitstellungszinsfreie Zeit: Hierbei handelt es sich um den Zeitraum, für den Kreditgeber eine Darlehenssumme kostenfrei verfügbar halten. Kommt es bei einem Bauvorhaben beispielsweise zu Verzögerungen, lässt sich das Geld nicht zu dem im Darlehensvertrag vereinbarten Zeitpunkt in Anspruch nehmen. Wird vertraglich eine zu kurze bereitstellungszinsfreie Zeit festgeschrieben, erhebt der Kreditgeber im Falle solcher Verzögerungen schon vor der Auszahlung der Kreditsumme Zinsen.

Wer den im Darlehensvertrag festgehaltenen Zinssatz möglichst niedrig halten will, sollte sich vor der Unterzeichnung des Vertrags zu den Kosten der genannten Sonderleistungen erkundigen. Anschließend muss für den Einzelfall abgewogen werden, wie sinnvoll die vertragliche Integration der jeweiligen Extras wirklich ist. In welchem Verhältnis stehen die Mehrkosten zum möglicherweise damit eingesparten Geld? Finanzberater können bei der Entscheidungsfindung helfen.