Aufgaben eines Immobilienmaklers: Was macht ein Makler eigentlich genau?

Das Bild des Immobilienmaklers ist in der öffentlichen Wahrnehmung oft stark vereinfacht: Er schließt eine Tür auf, führt ein paar Interessenten durch eine Immobilie und kassiert dafür eine hohe Provision. Doch diese Vorstellung kratzt nur an der Oberfläche und wird der Komplexität und dem Umfang der tatsächlichen Arbeit eines professionellen Maklers bei weitem nicht gerecht. Ein Immobilienverkauf oder -kauf ist ein vielschichtiger Prozess mit rechtlichen, finanziellen und emotionalen Hürden. Der Makler agiert hier als Projektmanager, Marketingexperte, Verhandlungsführer, Berater und oft auch als Mediator.

Doch was genau sind die Aufgaben, die ein Düsseldorfer Immobilienmakler von der ersten Kontaktaufnahme bis zur Schlüsselübergabe und darüber hinaus übernimmt? Dieser Artikel wirft einen detaillierten Blick hinter die Kulissen und gliedert die vielfältigen Tätigkeiten in die entscheidenden Phasen eines Immobiliengeschäfts.

Phase 1: Die Vorbereitungsphase – Das Fundament des Erfolgs

Noch bevor eine Immobilie überhaupt auf dem Markt erscheint, leistet der Makler entscheidende Vorarbeit. Diese Phase ist das Fundament für eine erfolgreiche und reibungslose Vermarktung.

1. Erstberatung und detaillierte Objektaufnahme

Alles beginnt mit einem ausführlichen Gespräch mit dem Eigentümer. Der Makler muss die Ziele und die persönliche Situation des Verkäufers verstehen. Handelt es sich um einen Verkauf aufgrund eines Umzugs, einer Erbschaft, einer Scheidung oder aus finanziellen Gründen? Jede Situation erfordert eine andere Herangehensweise.

Anschließend folgt eine akribische Aufnahme des Objekts. Dabei werden nicht nur die Basisdaten wie Wohnfläche, Grundstücksgröße und Baujahr erfasst. Ein guter Makler prüft den Zustand der Bausubstanz, die Qualität der Ausstattung, eventuellen Sanierungsstau und die Besonderheiten der Lage (Mikro- und Makrolage). Gleichzeitig beginnt er mit der Sammlung aller relevanten Unterlagen, darunter:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben)
• Baupläne und Grundrisse
• Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Nachweise über durchgeführte Sanierungen
• Mietverträge bei vermieteten Objekten

2. Fundierte Marktwertanalyse und Preisfindung

Eine der wichtigsten und anspruchsvollsten Aufgaben ist die Ermittlung eines realistischen Angebotspreises. Ein zu hoher Preis schreckt potenzielle Käufer ab und macht die Immobilie zum „Ladenhüter“, was den Preis auf lange Sicht sogar drückt. Ein zu niedriger Preis bedeutet, dass der Verkäufer bares Geld verschenkt.

Ein professioneller Makler nutzt anerkannte Verfahren zur Wertermittlung (z. B. das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren), kombiniert diese mit seiner tagesaktuellen Marktkenntnis und analysiert die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation für vergleichbare Objekte in der Region. Das Ergebnis ist eine fundierte Preiseinschätzung, die als strategische Grundlage für die Vermarktung dient.

3. Entwicklung einer maßgeschneiderten Vermarktungsstrategie

Es gibt nicht die eine Strategie für alle Immobilien. Basierend auf der Immobilie und der Preisfindung entwickelt der Makler eine individuelle Vermarktungsstrategie. Dazu gehört die Definition der exakten Zielgruppe: Richtet sich das Angebot an eine junge Familie, an ein älteres Ehepaar, das barrierefrei wohnen möchte, oder an einen Kapitalanleger?

Anhand der Zielgruppe werden die passenden Marketingkanäle ausgewählt. Dies umfasst reichweitenstarke Online-Portale (z.B. ImmoScout24, Immonet), die eigene Kundenkartei, Social-Media-Marketing, hochwertige Printanzeigen oder auch diskrete Vermarktung innerhalb eines exklusiven Netzwerks.

4. Erstellung eines professionellen und aussagekräftigen Exposés

Das Exposé ist die Visitenkarte der Immobilie. Hier trennt sich schnell die Spreu vom Weizen. Ein professioneller Makler investiert viel Zeit in die Erstellung hochwertiger Verkaufsunterlagen. Dazu gehören:

• Professionelle Fotos: Einsatz von hochwertigem Equipment und Bildbearbeitung, um die Immobilie im besten Licht zu zeigen. Oft werden professionelle Immobilienfotografen beauftragt.
• Emotionale und informative Texte: Die Beschreibung weckt Interesse, hebt die Vorzüge hervor, verschweigt aber auch keine wesentlichen Nachteile.
• Aufbereitete Grundrisse: Unübersichtliche Baupläne werden in ansprechende, farbige und möblierte 2D- oder 3D-Grundrisse umgewandelt.
• Moderne Präsentationsformen: Virtuelle 360°-Rundgänge oder Drohnenaufnahmen für eine eindrucksvolle Darstellung aus der Vogelperspektive.

Phase 2: Die Vermarktungsphase – Die Suche nach dem perfekten Käufer

Sobald die Vorbereitungen abgeschlossen sind, beginnt die aktive Vermarktung.

1. Anfragemanagement und Qualifizierung von Interessenten

Dies ist eine der zeitintensivsten Aufgaben. Der Makler ist die zentrale Anlaufstelle für alle Anfragen. Er beantwortet täglich unzählige E-Mails und Telefonate, versendet Exposés und beantwortet Detailfragen.

Ein entscheidender Schritt ist die Qualifizierung der Interessenten. Der Makler filtert „Immobilientouristen“ von ernsthaften Kaufinteressenten. Er prüft die Bonität der potenziellen Käufer diskret vorab, um sicherzustellen, dass eine Finanzierung realistisch ist. Dies schützt den Verkäufer vor geplatzten Verhandlungen und unnötigen Besichtigungen.

2. Koordination und Durchführung von Besichtigungen

Der Makler koordiniert die Besichtigungstermine so, dass sie für den Verkäufer (insbesondere bei noch bewohnten Immobilien) so störungsfrei wie möglich ablaufen. Vor jeder Besichtigung sorgt er dafür, dass die Immobilie optimal präsentiert wird – manchmal auch durch den Einsatz von professionellem Home Staging.

Während der Besichtigung führt er die Interessenten kompetent durch das Objekt, hebt dessen Stärken hervor, kann aber auch fachkundige Auskunft zu baulichen Fragen geben und mögliche Bedenken professionell behandeln.

Phase 3: Die Abschlussphase – Vom Angebot zum Notartermin

Diese Phase erfordert Verhandlungsgeschick, Organisationstalent und rechtliches Know-how.

1. Verhandlungsführung

Erhält der Makler ein Kaufangebot, leitet er dieses nicht nur weiter, sondern berät den Verkäufer strategisch. Er fungiert als Mediator und Puffer zwischen Käufer und Verkäufer, führt die Preisverhandlungen und versucht, eine Einigung zu erzielen, die für beide Seiten vorteilhaft ist. Seine professionelle Distanz hilft dabei, emotionale und unüberlegte Entscheidungen zu vermeiden.

2. Vorbereitung des Kaufvertrags

Nach der Einigung sammelt der Makler alle notwendigen Daten von Käufer und Verkäufer und übermittelt diese an den Notar zur Erstellung des Kaufvertragsentwurfs. Er prüft den Entwurf und bespricht ihn detailliert mit seinem Klienten, um sicherzustellen, dass alle Absprachen korrekt festgehalten sind und keine Fragen offenbleiben.

3. Begleitung zum Notartermin

Der Makler begleitet seine Kunden zum Notartermin. Er ist als vertrauter Ansprechpartner vor Ort, sorgt für einen reibungslosen Ablauf und kann bei letzten Unklarheiten vermitteln.

Phase 4: Die Nachbetreuungsphase – Service über den Abschluss hinaus

Mit der Unterschrift beim Notar ist die Arbeit eines guten Maklers nicht beendet.

1. Organisation der Immobilienübergabe

Der Makler koordiniert den Termin für die offizielle Schlüsselübergabe. Er ist anwesend und erstellt ein detailliertes Übergabeprotokoll, in dem der Zustand der Immobilie, die Zählerstände von Strom, Wasser und Heizung sowie die Anzahl der übergebenen Schlüssel festgehalten werden. Dies beugt späteren Streitigkeiten vor.

2. Ansprechpartner für Rückfragen

Auch nach dem Abschluss bleibt ein seriöser Makler Ansprechpartner für beide Parteien, falls noch Fragen auftauchen. Er kann zudem aus seinem Netzwerk Handwerker, Architekten oder Umzugsunternehmen empfehlen.