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Ungewöhnlicher Aktionismus der Stadtverwaltung – soll der Stadtrat einer unkonkret definierten Verkaufsfläche für das Neumarkt-EKZ zustimmen?

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Keine Frage, die Sanierung des Neumarkts ist eine vordringliche Aufgabe der Lokalpolitik. Warum nun jedoch durch die Verwaltung ein sonderbarer Aktionismus entfacht wird, ist schon sehr erstaunlich.

Am vergangenen Freitag (21.09.) tauchte im Bürgerinformationssystem der Stadt plötzlich eine Vorlage (VO/2012/1605) auf, die der Rat der Stadt bereits bei seiner nächsten Sitzung – nur vier Tage (bzw. zwei Werktage) später – beschließen soll.

Durch die Vorlage wird ein „Aufstellungsbeschluss“ ermöglicht, der in einen späteren (neuen) Bebauungsplan münden soll.

Vorlage 1605

Nun ist es aber nicht allein die ungewöhnliche Eile, mit der die Vorlage VO/2012/1605 dem Rat zur Abstimmung vorgelegt wird, sondern auch der Inhalt, der Fragen aufwirft.

Der kritische Knackpunkt der Verwaltungsvorlage findet sich in diesem Satz:

„Wesentliche Zielsetzung dieser Bauleitplanung ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines Einkaufszentrums mit einer Verkaufsfläche von bis zu 21.500 m2 in zentraler Lage im Stadtgebiet zu schaffen, um damit eine städtebauliche Neuordnung des Planbereichs voran zu treiben. …“

Es sollen also die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Neumarkt-Einkaufszentrum geschaffen werden.  Das eine solche Maßnahme kommen wird, war ja zu erwarten.
Aber wieso diese Eile und wie genau sind die offenbar exakten 21.500 Quadratmeter definiert?

Es sei daran erinnert, dass SPD und Grüne es dem Bürger als grossen Erfolg verkauften, als der Investor mfi im August bekannt gab erstmal nur ein „kleines Center“ zu bauen. Die NOZ schrieb dazu am 09. August:

„Im ersten Bauabschnitt soll ein kleines Center mit 16.500 qm Verkaufsfläche entstehen. Sobald weitere Immobilien im Umfeld zum Verkauf stehen, soll das Zentrum auf 21.500 qm erweitert werden.“

Wer glaubt, mit der quasi „über Nacht“ aufgetauchten Beschlussvorlage würde jetzt lediglich der Planungsstand von Anfang August in einen förmlichen Verwaltungsakt übergeben, der irrt.

Grundsätzliche „Hausaufgaben“ wurden nicht gemacht, die Quadratmeterzahl ist alles andere als exakt definiert!

Das Problem liegt in der Definition der Verkaufsfläche: die Verwaltung und/oder die politischen Befürworter des Einkaufszentrums versuchen jetzt schnell Fakten zu schaffen, die für den Investor mfi einen Freibrief bedeuten!
Ausgerechnet die scheinbar so präzise angegebenen Quadratmeter können im weiteren Verlauf der Planung und Zusammenarbeit mit mfi zu einer unendlichen Geschichte werden, da sie überhaupt nicht konkret definiert sind!

Wissen eigentlich alle Beteiligten, worüber sie sprechen?

Wikipedia liefert unter dem Begriff „Verkaufsfläche“ folgende Definition: 

Wikipedia Verkaufsfläche

Weitere Details dazu regelt in manchen Bundesländern ein Einzelhandelserlass. Da es in Niedersachsen keinen solchen Erlass zu geben scheint, hilft ein Blick bei anderen Bundesländern. Das Dilemma dabei lässt sich ganz gut beim Einzelhandelserlass von Brandenburg ablesen, wo der Absatz über die Verkaufsfläche wie folgt beginnt:

 “Der Begriff der Verkaufsfläche ist in der Baunutzungsverordnung nicht geregelt. Als planungsrechtlicher Begriff ist die Verkaufsfläche aus der Sicht des Städtebaurechts zu definieren; Fachdefinitionen der Handels- und Absatzwirtschaft können ergänzend herangezogen werden.”

Am ausführlichsten regelt unser Nachbar NRW das Thema. In Absatz 2.4 des Einzelhandelserlasses von 2008 (3 Jahre nach dem Streit in der Landeshauptstadt Düsseldorf entstanden – ob hier wohl ein Zusammenhang besteht???) sind folgende Regelungen für die Ermittlung der Verkaufsfläche definiert:

 „Die Verkaufsfläche ist generell primärer Maßstab für die Beurteilung der städtebaulichen Wirkung von Einzelhandelsbetrieben (OVG NRW, 11.12.2006, 7 A 964.05). Bei der Berechnung der Verkaufsfläche ist die dem Kunden zugängliche Fläche maßgeblich. Hierzu gehören auch Schaufenster, Gänge, Treppen, Kassenzonen in den Verkaufsräumen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände und Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend zum Verkauf genutzt werden. Zur Verkaufsfläche sind auch diejenigen Bereiche zu zählen, die vom Kunden zwar aus betrieblichen und hygienischen Gründen nicht betreten werden dürfen, in denen aber die Ware für ihn sichtbar ausliegt (Käse-, Fleisch- und Wursttheke etc.) und in dem das Personal die Ware zerkleinert, abwiegt und abpackt. Auch die Flächen des Windfangs und des Kassenvorraums (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Ware und Entsorgen des Verpackungsmaterials) können nicht aus der Verkaufsfläche herausgerechnet werden, denn auch sie prägen in städtebaulicher Hinsicht die Attraktivität und Wettbewerbsfähigkeit des Betriebs. Davon zu unterscheiden sind diejenigen Flächen, auf denen für den Kunden nicht sichtbar die handwerkliche und sonstige Vorbereitung (Portionierung etc.) erfolgt sowie die (reinen) Lagerflächen (BVerwG, 24.11.2005, 4 C 10.04). Entscheidend für die Anrechnung auf die Verkaufsfläche ist somit die Frage, ob die Fläche für den Kunden zugänglich ist und in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Verkaufsvorgang steht.“

Wenn man sich weiter in das Thema vertieft, dann wird klar, dass die Verkaufsfläche im planungs- und bauordnungsrechtlichen nicht eindeutig definiert ist, sondern dass es verschiedene „Spielräume“ gibt, die je nach Interessenslage des (Center-)Investors Interpretationen ermöglichen.

Zunächst ist die Beschränkung auf den Zweck des „nicht nur vorübergehenden Verkaufs“ wichtig. Das bedeutet im Klartext, dass alle Flächen, die nicht dem Verkauf sondern einem anderen Zweck dienen, keine Verkaufsfläche sind. Bezogen auf ein Center bedeutet dies beispielsweise, dass die von Dienstleistern bewirtschaftete Fläche (z.B. ein Reinigungsunternehmen, ein Frisör oder eine Bank) nicht der Verkaufsfläche hinzuzurechnen sind. Ebenfalls nicht berücksichtigt werden die Mall-Flächen (auf denen aber durchaus vorübergehender Verkauf stattfinden kann) sowie andere öffentliche Flächen wie beispielsweise die Toiletten. Und die Gastronomie ist natürlich ebenfalls kein Bestandteil der Verkaufsfläche. Der Spielraum entsteht jetzt bei der Berechnung beispielsweise bei Mischformen (vgl. Vortrag ecostra).
Beispiel: Wie ist der Bäcker zu werten, der sowohl Kuchen verkauft als auch ein paar Stühle und Tische zum sofortigen Verzehr bereithält?

Ein weiterer Spielraum ergibt sich innerhalb der Mietflächen. Im Regelfall mietet ein Mieter in einem Center eine nicht ausgebaute Mietfläche. Diese Fläche ist im Zeitpunkt der Baugenehmigung üblicherweise unterteilt in einen Verkaufsraum und in Nebenräume (Sozialraum, Lager, Büro etc.), die dem Kunden nicht zugänglich sind und damit nicht als Verkaufsfläche gerechnet werden. Ob diese Flächenaufteilung aber später noch Bestand hat, wenn der Mieter die gesamte Fläche ausbaut und dabei versucht, die Größe seiner Verkaufsfläche zu optimieren, darf bezweifelt werden.

Angesichts dieses Spielraumes bei der Verkaufsflächenermittlung, die sich einerseits aus der Berücksichtigung oder Nichtberücksichtigung von Flächen bei der Ermittlung der Verkaufsfläche ergibt, und andererseits aus Änderungen im Zuge der Mieterausbauten, rückt sicherlich noch einmal mehr die Frage in den Vordergrund, mit welcher Zielsetzung eine Verkaufsfläche ermittelt wird. Im Zuge eines Genehmigungsverfahrens für ein Shopping Center, das von der Politik und dem Handel intensiv hinsichtlich der Auswirkungen diskutiert wird, ist der Planer sicherlich immer bemüht, eine möglichst kleine Verkaufsfläche auszuweisen. Wenn es dann später um den Verkauf oder auch das Marketing des Centers geht, möchte man sich aber lieber mit größeren Zahlen schmücken. Regelmäßig steht dann eher die vermietbare Fläche im Fokus, die dann nämlich die gesamten vermieteten Nebenflächen mit enthält, oder auch die Brutto-Geschossfläche, in denen auch die Allgemeinflächen mit enthalten sind.

Aber L+T hat doch auch mehr als 20.000m²?

Vielleicht muss man vor diesem Zusammenhang auch die in der Diskussion L+T zugeschriebenen „mehr als 20.000m²“ noch einmal hinterfragen, zumindest wenn man die Zahl im Vergleich mit dem Neumarkt Center nutzen will.
Wie I-love-OS auf Nachfrage von L+T bestätigt wurde, handelt es sich hierbei „nicht um die Verkaufsfläche im Sinne des Bauordnungs- und Planungsrechts, sondern um die Gesamtgröße aus Kundensicht“. Das lässt vermuten, dass in dieser Flächenangabe also auch Bereiche enthalten sind, die bei der „reinen“ Verkaufsflächenermittlung nicht berücksichtigt worden wären, also z.B. die Markthalle, das Restaurant, die Toiletten, die Gastronomiepunkte im Laden. Auch die große Eventfläche in der Mitte ist vermutlich enthalten und wäre bei einer Flächenermittlung eines Centers als Mall-Fläche vermutlich nicht enthalten. Interessanterweise berechnet auch das Cima-Gutachten die Fläche nur mit 18.500m² Verkaufsfläche ohne Gastronomie und nicht mit den von der NOZ in der Folge (trotz besseren Wissens) immer wieder angegebenen 20.000m² Verkaufsfläche. Vielleicht ist die L+T Verkaufsfläche in Wirklichkeit sogar noch kleiner, denn die L+T Markthalle verfügt nach eigenen Angaben bereits über 1.600m² Fläche (www.l-t-markthalle.de), dann müssten für die Berechnung der „reinen“ Verkaufsfläche sicherlich noch einmal 1.000m² zusätzlich abgezogen werden.

Der Stadtrat soll über eine angeblich „konkrete Größe“ abstimmen, die nicht genau definiert wurde; ein Fazit:

Je tiefer man in das Thema der Verkaufsflächenermittlung einsteigt, desto verwirrender wird es. Klar wird einem nur, dass die Stellgröße „Verkaufsfläche“ eigentlich zu viel Spielraum lässt, um wirklich als Haupt-Bezugsgröße in einem städtebaulichen Vertrag zu dienen. Wenn die Verkaufsfläche begrenzt werden soll, muss sie auch klar definiert sein und nach Fertigstellung vor Ort überprüft werden. Daneben ist es aber sicherlich sinnvoll, neben der Verkaufsfläche auch eine Maximalgröße für die vermietbare Fläche (z.B. Verkaufsfläche + 20%) und eine Maximalgröße für die Bruttogeschossfläche (z.B. Vermietbare Fläche + 15% zzgl. Parkplatzfläche) festzulegen. Insbesondere aus dem Bezug der drei Größen zueinander lässt sich dann von Seiten der Stadt auch prüfen, ob sich der Investor auch wirklich an die Vorgaben des städtebaulichen Vertrags gehalten hat.

Man kann nur hoffen, dass die Vorlage VO/2012/1605 vor dem Hintergrund einer total unklaren Definition der darin aufgeführten (scheinbar präzisen) 21.500m² zurückgewiesen wird.

Gerade in der FDP, bei den Piraten oder der UWG sollte es doch noch genügend “unabhängige” Köpfe geben, die sich nicht so leicht überrumpeln lassen?

HP

Update 21:20: etwas unnötige “Spitze” aus der Überschrift entfernt

Heiko Pohlmann
Heiko Pohlmann
Heiko Pohlmann gründete die HASEPOST 2011 unter dem Titel "I-love-OS". Die Titelgrafik der HASEPOST trägt dieses ursprüngliche Motto weiter im Logo. Die Liebe zu Osnabrück treibt Heiko Pohlmann als Herausgeber und Autor an. Neben seiner Tätigkeit für die HASEPOST zeichnet der diplomierte Medienwissenschaftler auch für zwei mittelständische IT-Firmen als Geschäftsführer verantwortlich.

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